Выгодно ли заранее гасить ипотеку?

Досрочное погашение ипотеки - всегда ли это выгодно?

Многие семьи, ввязавшиеся в свое время в ипотеку, стараются пораньше выбраться из многолетней долговой кабалы. Банкиры не то что бы вставляют палки в колеса, однако, делают все возможное, чтобы внушить заемщикам следующее: досрочное погашение ипотечного займа вовсе не выгодно, поэтому обгонять график платежей не стоит. Стоит ли верить банкам?

Еще некоторое время назад банковские организации имели полное право "наказывать рублем" тех клиентов, кто желал досрочно загасить ипотечный кредит, поскольку это лишало кредитора части его прибыли. Достаточно было лишь включить в ипотечный договор пункт о применении серьезных штрафных санкций за нарушение платежного графика, да еще добавить к этому парочку комиссий. Правда, согласно недавно принятому постановлению Арбитражного суда, такое давление на должника отныне признается незаконным. Думаете, это остановило банкиров? Нет! И вот они уже нашли новые и абсолютно законные способы того, как осложнить жизнь заемщикам, решившим "скостить срок".

К примеру, банковская организация может определить ту минимальную сумму, которая будет засчитываться как дополнительный транш. Понятно, что есть существенная разница между "заплачу, сколько хочу" и "заплачу, сколько требуют". А ведь требуют в основном внушительные суммы - от 20 000 рублей. Особенно действенно это тогда, когда досрочное погашение производится не частями, а единовременным взносом. Еще один вариант - манипуляция сроками погашения. Так, в кредитный договор может быть добавлен пункт, согласно которому выплатить всю сумму по кредиту можно будет не ранее, чем через 5-7 лет.

Поэтому, если Вы оформляете долгосрочный кредит (на 15-20 лет) и думаете, что сможете погасить его намного раньше, то следует на месте обсудить с банком возможные условия досрочного погашения. И, конечно, прописать их в договоре. Если же кредитная организация не согласится с этим, то Вы еще на начальном этапе можете выбрать другого, более сговорчивого кредитора.

Допустим, у Вас получилось уладить все формальности, и банк, по сути, не против досрочного погашения при условии, что Вы сразу внесете на счет внушительную сумму. В таком случае ситуация может развиваться по двум сценариям: банк пойдет либо на уменьшение платежей, либо на сокращение срока кредитования.

Конечно, с точки зрения психологии, привлекателен второй вариант (вместо 20 лет будет только 10). Однако выгоднее все же первый, ведь в этом случае Вы решите сразу две проблемы: разгрузите семейный бюджет, а высвободившиеся средства можете копить или куда-нибудь инвестировать. Помимо этого, если Вы уменьшите платежи, но останетесь в статусе заемщика на весь указанный в договоре срок, то сохраните за собой право на получение налоговых льгот.

Но есть еще один "хитрый" способ на тот случай, если Вы хотите освободить себя именно от ипотеки. Он удобен, если стоимость кредита изначально была невелика (до 1 миллиона рублей) и Вы уже выплатили больше половины. Если Ваши доходы это позволяют, можете взять потребительский кредит и загасить остаток ипотечного кредита. В чем же выгода? Во-первых, взяв потребительский кредит, Вы не рискуете потерять квартиру, так как залог с нее будет снят. Во-вторых, за тот период времени, что прошел с момента оформления ипотечного займа, условия кредитования, да и процентные ставки могут стать куда более привлекательными.

Подводя итог, стоит сказать, что практически все специалисты сходятся во мнении, что досрочно гасить ипотечный кредит все же выгодно. Но в каждой конкретной ситуации стоит проявить осмотрительность и тщательно подойдите к оценке всех плюсов и минусов.